想和大家分享些我知道的东西。
简单来说，买卖屋子的流程
step 1
买家和卖家而已
给deposit 10%，30天里要签 S&P agreement
property agency
给deposit 2~3% 于 property agency ，他们会给你 booking receipt 和 title 或 geran 的。你就紧紧去申请贷款了。剩下的balance 就给律师了。记得和 property agency 确认 签 S&P agreement 的期限是多长，可以要求30天的。。
step 2 (如果时间允许，先做 step 3 才回来 S&P）
买家和卖家在律师的见证下，签下由律师准备的 sales & purchase agreement (S&P)。
里面说明；
a)买家的名字
b)卖家的名字
c)产业的资料 - 地址，title，condition，等等
d)交易的资料 - 售价，如何和几时付款，双方的责任和利益
*remark
1.最重要的是付款的限期。通常是 3+1个月 （4个月）， 简单来说，4个月里，买家一定要付清。否则，卖家可以charge 买家 late payment 利息 （通常 1%） or 取消交易和没收deposit。
step 3
签了S&P，买家就要尽快找到银行贷款。签了银行的 letter offer，banker 会安排律师准备 loan agreement。
loan agreement 就没什么担心，因为都是跟 letter offer 的。
申请loan
只要你的负债少于月入 70%，应该没问题在贷款。
需要的文件
1。身份证
2。3 month payslip
3。EPF form
4。Title 或 geran, 或 前屋主的 S&P agreement
5。EA Form (如果是 well-known company), 或 salary 进帐的 bank statement
* 在申请loan之前，跟banker 交待要便宜的律师，还有 S&P agreement 也要他们做。因为在申请loan的当儿，banker 必须注明用那间律师了。
step 4
S&P 的律师要做 land search，caveat，quit rent 等等 来确保 这个产业可以顺利 卖和转名 到买家和贷款银行后，就会 [advice] loan agreement 的律师付款。
律师会跟卖家拿，latest 电单，水单，地税单，门牌税，indahwater 单，如果是 apartment ，就 maintenance fee 单，保险单 等等。来确认卖家没有欠账，否则，交锁匙后就是你自己去settle 啦。
step 5
loan agreement 的律师 确定 S&P 的律师准备的资料真确 和 买家 fulfill 银行的 term n condition 后，就会 [advice] 银行付款。
step 6
银行付款给 loan agreement 的 律师； loan agreement 的律师 付款 给 S&P agreement 的律师；S&P agreement 的律师在卖家交出锁匙后 就 付款 给 卖家。 然后就交锁匙给买家。因为付款后，屋子正式属于买家和银行的。
step 7
付款后， S&P agreement 的律师就必须完成 所有的 stamping，filing，issuing new title with buyer name，然后，交给 loan agreement 的律师。 loan agreement 的律师就会交新的title 给银行 保管。 同时间，即一份印本给 买家 收。
完成! 最后是，30年后，贷款还完了。银行就会委托律师帮你 discharge 你的 property。这是需要另付律师费的。
拍卖篇
1。基本上流程是一样的。STEP1 到 STEP7。
2。但有几项是在你投标前要注意的，
~ 所有欠债由谁负责（electric, water, indah water, maintenance fee, quit rent, 等等）。可以是，拍卖的银行付完，或cap 在 RM10K 等等。或者是，买家自己承担。
~ title 有没有 restricted in interest。意思是，可能有第三者冻结那产业，所有人都不可以割明或转售。
~ title issued 了吗？ 有些 property 的 developer 倒闭了，但title 还没有转交给屋主。
~ 还有人寄住在那产业吗？ 没人会帮你赶走他们的。只有律师用法律的程序，得到 court order 后，警察才 take action 的。
以上的其中一样就可以导致你的银行不能在4个月的期限里放款，那你的10% deposit 就拜拜了。
CASH 篇
1。基本上是 STEP 1, 2 , 4, 6 和 7。
律师确认这个产业可以顺利 卖和转名 到买家后，就会 advise 你付款了。
贷款少于90% 篇
1。基本上流程是一样的。STEP1 到 STEP7。
但在银行放款前，你必须付balance 了。
Principle
1。银行一定是最后一个付款的。
2。钱，一定是由律师保管的。这是你请他的原因，在保障买家，卖家，和银行的利益。
3。律师在卖家交出锁匙后，才可以付款于卖家。
4。记得记得，有什么事就找律师谈。律师可以被charge “疏忽“ 罪，如果有什么程序的疏忽或乱来而导致某一方的损失。
5。要时常跟律师 update status。因为有时是律师忘记你的case了。
6。买家和卖家在签S&P后，不可以随意取消交易。S&P 里有注明，任何一方取消交易的赔偿。
以上的流程，你就明白为什么我会说 S&P agreement 和 loan agreement 应该用同一个 律师。好处如下：
1。流程会比较顺畅，因为不用牵涉太多 party。
2。流程会比较快，因为不用等advice 来 advice 去。有时候，一方的疏忽或懒散会导致你赶不上限期付款。
3。银行的律师楼比较有 quality，因为成为银行的 panel lawyer 是不简单的。他们也不敢乱来，免得被银行取消合作机会
4。你可以要求banker 帮你找便宜的律师楼。（这个很有效，当你手上有几间银行的 letter offer，loan rate 一样时，就可以 challenge banker 看谁家的 legal fee 最便宜）当然，当 S&P 和 loan 和约都给 同一家律师楼做，可以折扣更多，所谓 多买多扣嘛。
5。记住，S&P agreement 的费用是你付的。那应该用你自己的或银行的，这样，律师比较 side 你的。试想想，如果律师是 agent 或 卖家介绍的，有事起来，你说 律师 会 side 你多点， 还是每天介绍他生意的 agent?!
如果你记住这些的，就不会发生拿不到锁匙啦，律师和 agent 耍太极啦，卖家反悔啦。卖家答应的家私都不见啦。等等 |
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